NHG hangt volgens de eigen site helemaal niet samen met mankementen enzo. Je krijgt gewoon NHG. Alleen als de je mankementen wil oplossen met de hypotheek en daarover ook NHG wil hebben wordt het anders. Echter, ze krijgen gewoon een hypotheek om het huis van jullie te kopen voor de afgesproken prijs. Dat staat los van het verbouw-deel van de hyptheek wat ze willen aanvragen. Lijkt mij dan (als ik de site goed begrijp)
De kopers sturen niet aan op ontbinding maar mijn angst zit in het feit dat wanneer de kosten boven de 15000 uitkomen.volgens mij zit je daar zo aan met een oud huis. Stel dat ze geen eigen geld hebben, wat dan?
de NHG staat helemaal los van het wel of niet opknappen van de woning.. er zit alleen een max aan het te lenen bedrag en de hoogte van de hypotheek. ze hebben het koopcontract getekend.. en in feite wordt er nu gewoon gekeken of ze de hypotheek rond kunnen krijgen.. alles wat ze aan jullie huis willen verbouwen.en nog mee willen financieren in de hypotheek staat daar los van. Dus als jullie je huis hebben verkocht voor 100.000 euro.. en zij krijgen daar de hypotheek van rond.. dan zitten ze aan jullie woning vast. als ze 15.000 euro mee kunnen financieren dan is het fijn voor hun.. en lukt dat niet.. dan moeten ze er gaan wonen en de dingen opknappen als ze er wel geld voor hebben. dus als het aankoopbedrag rond komt met lening.. (en de NHG) dan is het huis gewoon verkocht. en bouwkundig rapport.... dat hadden ze zowieso moeten op laten maken voor dat ergens een handtekening onder gezet werd volgens mij
Dit hoeft niet, als je het bouwtechnisch rapport als ontbindende voorwaarde hebt laten opnemen. Dan kan zo'n onderzoek ook achteraf. Het zou in principe kunnen dat de bank geen hypotheek af wil geven als er te veel moet gebeuren en het huis te duur is voor de staat waarin hij verkeerd. Maar aangezien ts hem onder de taxatiewaarde heeft verkocht denk ik niet dat dat het geval is.
Dat stelt me toch wat geruster. Idd ze hebben zwaar onder de taxatiewaarde gekocht maar dat is een keuze die we hebben gemaakt. Ze hebben niets over een keuring op laten nemen in het contract, er is wel al getekend en de papieren liggen al bij de notaris.
dus jullie hebben je huis verkocht, iedereen was heel benieuwd toen in je topic maar je heb nooit meer gereageerd daar, fijn dat het toch verkocht is, hopen dat alles nu rond komt, kom je er wel goed mee weg al met al, en heb je al wat anders gekocht, succes verder
yup, maar stond niet als ontbindende voorwaarde hier.. alleen als ontbindende voorwaarde dat de NHG rond moest komen
Okee, een paar dingen uit de wereld helpen. Er kan zeker nog een kink in de kabel zitten voor het financieren met NHG. Een bouwkundig rapport is verplicht bij NHG als: 1.8.1 Bij aankoop van een bestaande woning dient een bouwkundig rapport te worden opgemaakt, indien uit het taxatierapport blijkt dat: a. de kosten van direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud naar schatting meer bedragen dan 10% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik; of b.nader bouwkundig onderzoek aanbeveling verdient. En wat er uit een verplicht bouwkundig rapport kan voortvloeien is: 1.8.7 Indien sprake is van een verplichting tot het overleggen van een bouwkundig rapport, gelden de daarin vermelde kosten van direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud als (onderdeel van) kosten van kwaliteitsverbetering en is de aanvrager verplicht de werkzaamheden uit te (laten) voeren. Beter omschreven: Het bedrag wat dan genoemd wordt bij direct noodzakelijke kosten moet in een bouwdepot en de werkzaamheden moeten uitgevoerd worden. Als dit bijv. EUR 15.000 is en ze kunnen dit niet meefinancieren met NHG, dan mogen ze dus van de koop afzien want ze krijgen geen NHG financiering. Voorheen (voor 2011) moesten voor alle appartementen voor 1940 een bouwkundig rapport opgemaakt worden (tenzij uit taxatierapport bleek dat de woning na 1940 volledig gerenoveerd was). Maar dit heeft NHG aangepast sinds 2011.
Hoi dobbel, ik ga daar zeker nog reageren maar het was even spannend of het allemaal wel door zou gaan. Ik ga het topic even opzoeken en laat even iets weten.
Dank voor je uitleg. In Bovenstaande zit mijn angst. Alhoewel er geen keuring door de bank is gevraagd, koper wil dit voor zichzelf. Maar mocht er onverhoopt een hoog bedrag uitkomen kan hij er natuurlijk zelf mee naar de bank. Wat ik me afvraag, mogen zij nou het aankoopbedrag plus 5% lenen of de huidige taxatiewaarde plus 5%? In het laatste geval zullen zij altijd de kosten uit de keuring mee kunnen financieren. In het eerste geval is het dus afhankelijk van hun eigen spaargeld toch?
Wat ze kunnen lenen zal altijd afhankelijk zijn van hun inkomsten. Als zij maar 200.000 kunnen lenen, dan kan de taxatiewaarde wel 300.000 zijn, maar ze zullen dan toch echt niet meer dan 200.000 kunnen lenen.
Zolang er geen ontbindende voorwaarden opgenomen zijn voor de keuring kunnen ze er door de keuring niet onderuit. Wat evt. wel kan gebeuren is dat als er enorme kosten uit het rapport komen dat ze proberen nog wat aan de prijs te doen. Dus dat jullie hen tegemoet zullen komen in de verkoopprijs. Maar als er al getekend is en de 3 dagen bedenktijd is voorbij dan kunnen ze er alleen nog onderuit als ze het financieel niet rondkrijgen.
Maximaal is 105% van de marktwaarde (die wordt vastgesteld in een taxatierapport). Als er een verbouwing mee wordt genomen in financiering en taxatie dan wordt de marktwaarde na verbouwing gehanteerd en daar 105% van. Dat is wat zij max mogen lenen. En natuurlijk op basis van inkomen/lasten. De bank vraagt geen keuring bij een NHG financiering. Dat is NHG zelf die dat aangeeft. De bank moet gewoon aan die voorwaarde voldoen. Is dus alleen uitvoerder.
Maar waarom hebben ze nu pas een rapport op laten maken terwijl ze al getekend hebben en het niet als ontbindende voorwaarde hebben opgenomen? Ik denk dat er meer achter zit anders doe je het niet op deze manier, op dit tijdstip. Vond de manier van bieden toen al zo vreemd. Snap nog steeds niet waarom jullie toen zo snel akkoord gingen met zo'n laag bod. Maar ik neem aan, na dit topic, dat de staat van het huis ook niet helemaal in orde is, jullie daarom akkoord gingen met zo'n extreem laag bod en zij nu argwaan hebben gekregen en op deze manier misschien willen onderzoeken op verborgen gebreken.
Het kan zijn dat de taxateur dingen heeft opgemerkt en heeft aangeraden om een bouwkundige keuring te doen. Komt vaker voor.
De taxateur was nog niet geweest voor het tekenen. Koper wilde graag een keuring zodat ze weten wat ze kunnen verwachten de komende jaren. De keuring is achter de rug en het huis was in prima staat! Zeker gezien de leeftijd zeer goed onderhouden. Over 5 weken zijn we hier al weg, nu druk met inpakken. Wat een opluchting!