Misschien dat hier iemand meer over kan vertellen. Mijn ex staat nog in de hypotheekakte samen met mij als eigenaar van ons huis. Mijn huidige man wil het deel van mijn ex overnemen en wij hebben daarom een financieel adviseur in de arm genomen. Het klonk allemaal heel leuk de eerste gesprekken en we wilden het traject van hoofdelijk ontslag in gang zetten. Hiervoor moesten we ook terecht bij de notaris en naarmate we daar offertes aan gingen vragen kwamen we tot de ontdekking dat aan deze aanpassing heel veel kosten verbonden zitten. Deze kosten daar had onze adviseur niks over gemeld. Vooral de overdrachtsbelasting van 2% daar schrokken we een beetje van. We twijfelen heel erg aan de kennis van deze adviseur, hij 'vergat' immers steeds om de kosten te melden. Mijn vraag: is er hier iemand die dit onlangs heeft gedaan (hoofdelijk ontslag van ex uit de akte) en wat waren je bijkomende kosten?
Ik heb alleen ervaring met een garantstelling van mijn ouders. Toen ik een eigen inkomen had die toereikend was, heb ik de bank verzocht mijn ouders te schrappen aangezien ik het risico zelf kon dragen. Maar volgens mij stond de koopakte wel volledig op mijn naam, bij jullie is die waarschijnlijk ook gezamelijk..
Als je nu weer gehuwd bent is die 2% ontwijken niet zo moeilijk. Dan laat je de hypotheekakte wel op twee namen zetten, maar de eigendomsakte alleen op jouw naam. Jij valt namelijk onder de vrijstelling van van artikel 15 lid 1 sub g WBRV. En als je nu dus gehuwd bent valt de waarde van de woning in de gemeenschap of kun je opnemen in de huwelijkse voorwaarden. Bij de hypotheek is dat geen probleem, want zijn deel van de hypotheek mag op een pand rusten waar hij geen eigenaar van is, als de eigenaar, jij dus, daarvoor tekent.
Tsja in principe verkoopt jouw ex aan jr man dus lijkt me dat zoals bij elke verkoop er ongeveer 6 tot 10 procent aan kosten zijn. En dit kun je niet allemaal lenen dus zul je ook eigen geld in moeten leggen.
Overdrachtsbelasting? Lijkt me niet nodig in deze situatie. Dan verkopen jij en je ex het huis aan jou en je man... Eerst je ex ontslaan van zijn hoofdelijke aansprakelijkheid en je nieuwe man tekent meteen als debiteur, dit gebeurt in 1 afspraak bij de notaris. Je man zal waarschijnlijk moeten tekenen voor de lening en de hypotheek. Zitten dus zeker notariskosten aan verbonden. Maar er is geen overdracht van het huis, dus geen overdrachtsbelasting.
Er is wel degelijk een overdracht van het huis, of althans van de helft daarvan. Haar nieuwe man valt ook niet onder een vrijstellingsmogelijkheid, zij zelf wel.
Bedankt voor je reactie! Het is alsof ik chinees lees want ik heb hier echt geen kaas van gegeten maar ik dit morgen direct met mijn man uitzoeken.
Ik zit in een zelfde soort situatie alleen dan zonder nieuwe partner. Ik wil de hypotheek en het huis alleen op mijn naam zetten nu ik daar genoeg voor verdien. Weet iemand of dat nog verschil maakt?
Voor jou is het nog makkelijker, ervan uitgaande dat je voorheen al 50% eigenaar was. Dan val je sowieso onder de vrijstelling van artikel 15 lid 1 sub g WBRV, dus hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Je zult dan met de bank of hypothecair tussenpersoon contact op moeten nemen, en zij zullen het als een nieuwe hypotheekaanvraag beoordelen. Kosten hiervan zijn ongeveer 200-300 euro, exclusief de eventuele kosten van een tussenpersoon. Dan moet je ook nog naar de notaris om de eigendomsakte in zijn geheel op jouw naam te laten zetten, ook om te voorkomen dat jouw ex voor zijn deel het eigen woningforfait moet blijven bijtellen. Kosten notaris zijn afhankelijk van de gekozen notaris, maar zullen tussen de 500 en 1000 euro zijn. En verder, ik ben van mening dat je altijd een financieel adviseur moet inschakelen, en niet alleen moet varen op een hypotheekadviseur, dus eigenlijk zou je daar ook nog kosten voor moeten gaan maken. Uiteindelijk betaald dat zichzelf altijd wel terug.
Volgens mij hebben we het nu zo gedaan dat ik de betaalde hypotheekrente voor de helft aftrek als 'partneralimentatie'. En dat bij mij ex dan de 'ontvangen partneralimentatie' en eigen woning forfait tegen elkaar weg worden gestreept. Kan dat?
Dankjewel. Ik zoek al heel lang een antwoord hierop. Hoe is de situatie dan als ik een ander huis koop en die nieuwe hypotheek op mijn naam afsluit? Het huis draait ongeveer quit denk ik. In de scheidingspapieren staat een datum vanaf wanneer 'alle lusten en lasten' van de woning voor mij zijn.
Dan ga je natuurlijk een "normaal" traject in, waar je bij de overdracht van de nieuwe woning wel overdrachtsbelasting betaald. Dan heb je ook een taxatierapport e.d. nodig voor de hypotheekverstrekker. Dat hoeft waarschijnlijk niet als je de huidige woning blijft bewonen en overneemt van jouw ex, maar mogen ze wel eisen. Voor een nieuwe hypotheek heb je niets meer met het verleden te maken, dus dat is niet anders dan anders. Enige opletpunt is hoogstens dat de hypotheekrenteaftrek maar 30 jaar mag duren, en daar heb je nu natuurlijk al een stuk van verbruikt. Hoe het gaat met eventuele onderwaarde of meerwaarde en de kosten inzake de verkoop van de woning (bijv. de makelaar) is geheel afhankelijk van hetgeen in het scheidingsconvenant is bepaald. Waar je in ieder geval aan vastzit, is dat jouw ex akkoord moet gaan met de verkoop. Dus daarin ben je erg afhankelijk, zeker als jij wel wilt verkopen voor een bepaalde prijs om er van af te zijn, en jouw ex vindt dat te weinig omdat hij volgens het scheidingsconvenant voor de helft mee mag delen in de winst/ het verlies. Eigenlijk komt het er op neer dat als je op goede voet staat met elkaar dit een prima traject is, maar als dat niet zo is, dan wordt je er vaak niet vrolijk van.
De laatste zin betwijfel ik. De bank zal niet snel een hypotheek verstrekken aan iemand die geen eigenaar van de woning waarop het recht van hypotheek rust.
Jazeker wel, als er sprake is van een huwelijk in gemeenschap van goederen of huwelijkse voorwaarden waarin de woning als gemeenschappelijk wordt aangewezen, loopt de hypotheekverstrekker geen risico daarin. Daarnaast doen ze het ook wel in andere gevallen, bijvoorbeeld bij garantstellingen van ouders bij kinderen. Het hangt dus af van de relatie met de eigenaar van de woning. In dit geval voorzie ik daar geen problemen als er een huwelijk is.
Is wel al meer dan 10 jaar geleden maar indertijd geschrapt uit de hypotheek akte, hij kon gezien zijn salaris het huis op eigen naam behouden. Hadden toen alleen kosten notaris (die mijn ex overigens heeft betaald)